截图自京东拍卖平台

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被称为北京豪宅“天花板”的万柳书院近两年频频出现在拍卖市场。5月6日，京东拍卖平台发布的信息显示，中国信达北京市分公司（简称“信达”）对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（简称“赫华恒瑞”）的不良债权转让项目进行招商。

值得关注的是，拍卖公告显示，赫华恒瑞这笔不良债权的抵押物为万柳书院的住宅。截至5月6日，抵押物中有75套未售住宅。根据债权金额来计算，75套住宅的平均价格为6300万元/套。

信达寻找“接盘人”

作为国内知名的不良资产管理公司，信达几乎是一公开“露面”就是大动作。此次，信达则是想要为这笔总额近47亿元的债权找到接盘人。公告显示，截至2023年1月底，赫华恒瑞这笔债权金额为46.95亿元。其中，债权本金为37.50亿元，而中赫集团有限公司（简称“中赫集团”）为共同债务人。

记者了解到，万柳书院是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。根据公告，信达对赫华恒瑞的公章、法人章等材料及所有银行账户进行监管，对项目销售资金进行封闭监管，且信达指派专人担任赫华恒瑞公司的法人、执行董事。

记者注意到，目前，中国信达已经接手赫华恒瑞。此前，赫华恒瑞的大股东为中赫集团。天眼查显示，赫华恒瑞由中国金谷国际信托有限责任公司100%控股，而信达则是持有后者93.75%的股权，剩余6.25%的股权由中国妇女活动中心持有。

而在2021年12月初，赫华恒瑞的法人出现变更，前法人吴薏退出，新增现任法人胡晓欧。公告显示，赫华恒瑞将名下万柳书院的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物，且以公司100%的股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保。同时，中赫置地有限公司、中赫集团的实控人周金辉及其配偶提供连带责任保证。

截至发稿，此笔交易已经有49名意向人，超过一万人次围观。5月10日上午，接近中赫集团的知情人士向《华夏时报》记者表示：“中赫集团正在和信达积极沟通，双方正在商讨后续的处置方案。”

上述知情人士对记者表示，中赫集团不是上市房企。近两年，房地产行业整体艰难，上市的民营房企融资难度很大，而非上市房企的可融资渠道更小。中赫方面将75套房源进行抵押，然后处置，实际上也是一种融资行为。从时间上看，项目的到期日为2025年3月份，也就是说当前不存在违约行为。

每套房源均价6300万元

按照债权价格和75套房源数进行计算，此次被处置的万柳书院的房源每套均价约为6300万元。北京豪宅“天花板”的传说源自于2012年的7月份。彼时，万柳地块项目挂牌推出，各家房企对这宗地块“虎视眈眈”。

公开资料显示，万柳地块地处海淀万柳生态区内，周边遍布成熟的高档社区，并且毗邻颐和园、高尔夫俱乐部等，生态、商业、学区可谓是一应俱全。业内认为，万柳地块会刷新北京的“地王”记录。

随后，或许是担忧地价涨幅过高导致房价大幅上涨，北京推迟了万柳地块的出让日期，并设置了价格上限。官方媒体则发文表示，在调控关键时期，央企参与“地王”争夺恐怕不合时宜，导致保利地产等央企退出争夺。

竞拍当天，中赫经过46轮竞价之后，以“26.3亿元+16400平米的回购房面积”将万柳地块纳入囊中。按照上述价格和万柳地块的实际面积计算，万柳地块的实际楼面价达到4.15万元/平米，成为当时的“单价地王”。

记者了解到，万柳书院共有14栋楼，一共有307户，均为205平米至558平米以上的大户型。2015年1月份，万柳书院首次开盘，销售均价为14.5万元/平米。有机构向记者提供的数据显示，万柳书院目前已经成交230套住宅左右。

毫无疑问，万柳书院的豪宅虽然吸引人，但需要买家有强大的经济实力。记者注意到，信达在处置这次的75套房源时，采用较为“灵活”的售出方式，即可根据投资者意向对资产包中的相关资产进行整体或部分组包处置。

万柳书院成热搜常客

记者注意到，当前的万柳书院还是8年前的那个项目，但价格远不是8年前的那个价格了。房产交易APP显示，目前，万柳书院的销售均价为27.30万元/平米，几乎是开盘价的两倍。

2022年5月份，万柳书院的两套法拍房成功拍卖，成交均价分别为36.47万元/平米和29.62万元/平米，再度刷新了北京已公开的房价成交记录。那么，万柳书院是否真的是价格与价值相匹配？

业内人士对《华夏时报》记者表示，万柳书院是市场上的优质项目，又位于海淀核心板块。从产品品质来看，万柳书院的建筑风格、园林配套、户型功能、精装修等都属于北京豪宅项目中的顶层设计，而较大面积的产品设计则在北京市场中几乎没有竞品。

开发万柳书院的中赫集团在市场上相当低调，但万柳书院却是屡屡“破圈”。2023年1月份，一位抖音用户上传了一个在自家住宅运球的视频，视频中房间一角的装饰隐约透露出了殷实的家底。同时，视频定位在万柳书院。很快，越来越多定位万柳书院的短视频在社交平台出现，这些账户的所有者被称为是“万柳少爷”。

记者注意到，在主要的房产交易平台上，万柳书院目前尚无二手房源在售。根据公告，此次万柳书院的资产处置公告及征询异议期为30天，后续成交结果如何，记者会持续关注。

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